土地一級開發(fā)與一、二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)：操作模式、土地控制、成本風(fēng)險(xiǎn)、政企合作、資金運(yùn)作與案例（南京，9月12-13日）
【舉辦單位】北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng) www.mdpxb.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓(xùn)日期】2020年9月12-13日
【培訓(xùn)地點(diǎn)】南京
【培訓(xùn)對象】
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營銷副總
2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營銷等部門精英從業(yè)者

【課程背景】
城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)對政府融資平臺(tái)的融資限制，大規(guī)模實(shí)施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與一級開發(fā)可能性越來越大。
土地一級開發(fā)由于政策、法律等限制，與二級開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。
城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱，土地成片開發(fā)前期的土地一級開發(fā)將面臨不少難題，為企業(yè)開發(fā)帶來不少難題。
一方面，企業(yè)參與一級開發(fā)能有利于實(shí)現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；另一方面，開發(fā)過程中一旦一級開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地?zé)o法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。
所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理一級開發(fā)的問題是企業(yè)必須面臨的選擇。核心提示：隨著鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，土地開發(fā)重心：
1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移；成片大規(guī)模復(fù)合開發(fā)、區(qū)域開發(fā)
2、從一線、省會(huì)城市向三四線城市、區(qū)域中心等城鎮(zhèn)化重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移
3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變
4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變

【課程收益】
1、一級開發(fā)的機(jī)遇：城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策
2、土地一級開發(fā)與二級開發(fā)：思維、模式與關(guān)系
3、一級開發(fā)基礎(chǔ)、一二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)以及相關(guān)法律要求
4、土地一級開發(fā)操作中的核心問題分析及解決途徑
5、政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)
6、如何實(shí)現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)
7、國內(nèi)先進(jìn)案例分享以及關(guān)鍵問題處理機(jī)制
8、大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標(biāo)等關(guān)鍵問題處理分析
9、土地一級開發(fā)中土地價(jià)值、增值方式與功能設(shè)立
10、一級開發(fā)退出、風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)控制模式設(shè)計(jì)

【課程大綱】
第一部分：一級開發(fā)機(jī)遇與發(fā)展現(xiàn)狀
Part 01：土地一級開發(fā)與城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史
1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史
2、土地一級開發(fā)在城鎮(zhèn)化中承擔(dān)的主要職責(zé)
■土地一級開發(fā)的主要職能
■土地一級開發(fā)的主要流程
■土地一級開發(fā)的主要參與主體與資金運(yùn)作方式
■案例：常州市新北區(qū)土地一級開發(fā)的歷史分析

Part 02：土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸與未來趨勢
1、土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸
■供給側(cè)改革與政府隱性負(fù)債
■物權(quán)法與產(chǎn)權(quán)分割對土地開發(fā)帶來的主要影響
■區(qū)域下沉之后的經(jīng)濟(jì)破題思路
2、土地開發(fā)的未來趨勢
■一二線城市中心區(qū)的舊改訴求
■三四線城市的片區(qū)開發(fā)（文旅開發(fā)）訴求
■經(jīng)濟(jì)性弱化、產(chǎn)業(yè)性提升的綜合訴求
■監(jiān)管控制與政策引導(dǎo)的綜合訴求

Part 03：一級開發(fā)的現(xiàn)行政策梳理
1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析
■城市更新政策
■棚戶區(qū)改造
■鄉(xiāng)村振興與老舊小區(qū)改造
■民間資本參與土地整理的相關(guān)規(guī)定
2、重點(diǎn)城市的政策解析
■深圳與珠三角的城市更新政策
■北京的舊改政策
■上海的老舊小區(qū)改造政策

Part 04：一級開發(fā)的規(guī)范與要求
1、我國現(xiàn)行法律體系對土地管理的要求
■操作主體：政府、土地儲(chǔ)備中心、城投公司、二級開發(fā)公司
■政策資金通道
2、土地出讓金管理和土地儲(chǔ)備金管理有關(guān)規(guī)定
■國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；
■土地出讓金的收支兩條線；
■土地儲(chǔ)備金管理
■相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題…
3、土地一級開發(fā)操作主體的變遷

第二部分：土地一級開發(fā)基礎(chǔ)
Part 01：區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀
1、區(qū)域開發(fā)概念、來由；我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀
2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
■一級開發(fā)與二級開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
■介入一級開發(fā)對于二級開發(fā)的幫助
■片區(qū)開發(fā)對于二級開發(fā)的提升與幫助
■案例：萬科良渚文化村
3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容
4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求
5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

Part 02：土地一級開發(fā)與流程
1、土地生命周期與一二三級開發(fā)
1.1 一級開發(fā)
■起始/終止階段：從毛地到凈地
■主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)獲取、政策處理
■主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府
1.2 二級開發(fā)
■起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)
■主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交
■主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機(jī)構(gòu)
1.3 三級運(yùn)營
■起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出
■主要內(nèi)容：運(yùn)營，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出
■主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運(yùn)營商
2、一級開發(fā)的幾個(gè)環(huán)節(jié)
■城市進(jìn)入性；區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì)。定位與規(guī)劃；區(qū)域運(yùn)作策略與土地營銷；區(qū)域增值…
3、土地一級開發(fā)的基本流程

Part 03：企業(yè)參與一級開發(fā)模式分析于案例分析
1、全程運(yùn)營模式
■模式解析；全程運(yùn)營模式的要點(diǎn)
■浙江寧波某鎮(zhèn)生態(tài)新城開發(fā)（全過程參與）

2、主導(dǎo)整合（資源整合）模式
■模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素
■江蘇蘇州某鎮(zhèn)高鐵新城開發(fā)（基建參與）
3、一級主導(dǎo)（二級合作）開發(fā)模式
■模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素
■上海某特色航空運(yùn)動(dòng)主題小鎮(zhèn)開發(fā)（運(yùn)營參與）
4、PPP投資（公建代建開發(fā)）模式
■■●模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素
■慈溪某生態(tài)新城核心區(qū)的PPP投資模式案例分析（代建參與）

Part 04：民企介入?yún)^(qū)域開發(fā)的重點(diǎn)與特點(diǎn)淺析
■二級土地控制程度
■.土地出讓金返還制度
■土地超額收益分成制度
■政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第三部分：一二級聯(lián)動(dòng)問題解析（討論課）
Part 1：一級開發(fā)過程中的核心問題
1、土地流轉(zhuǎn)方式
■土地性質(zhì)、土地指標(biāo)；土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算
2、資金流轉(zhuǎn)方式
■合作投資方式；投資概算；投資計(jì)劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）
■資金監(jiān)控方式
■國內(nèi)一級開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解
3、合作方式與工作界面（合作協(xié)議中明確）
■合作方的權(quán)利；合作方的責(zé)任（各方干什么）；合作決策機(jī)制。土地增值收益分成方式與核算機(jī)制
Part 2：一、二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)方式（土地控制方式）
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制
■控制要點(diǎn)、城市案例啟示
4、關(guān)鍵設(shè)施控制
■控制要點(diǎn)、城市案例啟示
5、流程控制
■控制要點(diǎn)、城市案例啟示
6、其他控制方式

第四部分：一級開發(fā)中的成本與風(fēng)險(xiǎn)（討論課）
Part 1：一級開發(fā)中的成本構(gòu)成
1、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)注因素
■征遷安置
■土地流轉(zhuǎn)與面上政策處理
■基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
■公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)
■土地平整與工程立項(xiàng)
■其他
2、總的成本構(gòu)成
■各成本項(xiàng)的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項(xiàng)的影響因素；各成本項(xiàng)對一級開發(fā)總成本的影響
Part 2：土地一及開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)與控制
1.政策風(fēng)險(xiǎn)分析
2.二級土地控制程度
3.土地出讓金返還制度
4.土地超額收益分成制度
5.政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第五部分：區(qū)域開發(fā)、一級開發(fā)區(qū)城市進(jìn)入性問題
Part 1：一級開發(fā)與二級開發(fā)城市選擇
1、一級開發(fā)、二級開發(fā)關(guān)系
■二級開發(fā)城市選擇（以始為終；以終為始）
■房地產(chǎn)市場城市分類（核心區(qū)、外延區(qū)、斷裂帶、飛地）
■不同房地產(chǎn)市場中一級開發(fā)的機(jī)會(huì)分析
2、一級開發(fā)城市選擇特征
■土地市場是房地產(chǎn)市場關(guān)系
■產(chǎn)業(yè)、人口對一級開發(fā)影響
■城市、城市群與一級開發(fā)
■城市發(fā)展目標(biāo)（十四五規(guī)劃）與城市發(fā)展政策對一級開發(fā)的影響
3、一級開發(fā)城市選擇中關(guān)注的問題
■城市能級與城市潛力
■城市發(fā)展階段與城市發(fā)展訴求
■城市發(fā)展模式與一級開發(fā)政策支撐
■領(lǐng)導(dǎo)在職與任職情況

第六部分：一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式
Part 14：政企合作模式
1、政企合作投資模式
■股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計(jì)息方式；股份與增值收益的關(guān)系…
2、政府合作的管控模式
■管理架構(gòu)設(shè)計(jì)；管理層人選界定；決策機(jī)制與流程；資金管理、投資決策機(jī)制與管理…
3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定
■政府的權(quán)、責(zé)、利；投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利；合作組織的權(quán)、責(zé)
Part 15：政企合作協(xié)議要點(diǎn)（結(jié)合案例）
1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點(diǎn)講解
■關(guān)于合資公司的約定
■關(guān)于項(xiàng)目定位與規(guī)劃的約定
■關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定
■關(guān)于土地出讓與土地指標(biāo)的約定
■關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…
Part 16：退出與退出機(jī)制
1、一級開發(fā)企業(yè)退出的含義
2、一級開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式
3、一級開發(fā)企業(yè)退出一級開發(fā)可能面臨的問題
4、退出過程中核心問題的處理方案
5、方便退出的機(jī)制設(shè)立

【講師介紹】
曾老師，曼頓培訓(xùn)網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。商學(xué)院特聘高級講師，現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總。原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)，十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。
任職房企期間主要工作及業(yè)績：主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，負(fù)責(zé)組織撰寫投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。
任某鎮(zhèn)建管所代所長時(shí)從事的主要工作：編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。
任職規(guī)劃設(shè)計(jì)院期間主要參與的項(xiàng)目：
《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲(chǔ)用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。
《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等。
《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究
《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃
《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》——12公頃舊城更新，商改居項(xiàng)目

【費(fèi)用及報(bào)名】
1、費(fèi)用：培訓(xùn)費(fèi)4980元（含培訓(xùn)費(fèi)、講義費(fèi)）；如需食宿，會(huì)務(wù)組可統(tǒng)一安排,費(fèi)用自理。
2、報(bào)名咨詢：4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鮑老師
3、報(bào)名流程：電話登記-->填寫報(bào)名表-->發(fā)出培訓(xùn)確認(rèn)函
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