風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制：防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的策略
前言
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。房產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)評(píng)估的核心內(nèi)容，而且不同的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在報(bào)告中所體現(xiàn)的價(jià)值也會(huì)存在一定的差異。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸利用現(xiàn)代化的企業(yè)管理模式來(lái)進(jìn)行日常的管理。在眾多的管理中，財(cái)務(wù)管理是一個(gè)重要的組成部分，同時(shí)它對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生較大的影響。
一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)類型
1.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)性，需要為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，在一定情況下，有些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了增加客戶數(shù)量，滿足客戶的需求，會(huì)違反一些行業(yè)規(guī)定，把房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行較大的調(diào)整。這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和房地產(chǎn)交易的原則，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。另外，業(yè)務(wù)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在相關(guān)人員的技術(shù)性操作失誤，降低了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)帶來(lái)了一定的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行稅務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)，這種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行納稅操作是否符合法律規(guī)定。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正常的納稅是根據(jù)機(jī)構(gòu)利潤(rùn)的多少，但是一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了降低納稅額，會(huì)進(jìn)行一些違規(guī)的操作，比如利用漏洞避免一些稅費(fèi)的繳納;利用造假減少交稅額等。如果這些違規(guī)操作被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，那么將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展帶來(lái)重大影響。
3.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員風(fēng)險(xiǎn)
不同的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有不同的等級(jí)和資質(zhì)，因此具有較高等級(jí)和資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上會(huì)有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，積極引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的專職估價(jià)師，提高本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量。但是在人才市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)的評(píng)估師數(shù)量很少，滿足不了各個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的需求。在這種情況下有些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)利用優(yōu)質(zhì)評(píng)估師資質(zhì)掛靠的方式來(lái)提高本機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，這種操作行為是違反我國(guó)相關(guān)規(guī)定的。如果這種行為被有關(guān)部門查出，將會(huì)按照一定的法律法規(guī)對(duì)掛靠人和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的處罰。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要認(rèn)識(shí)到這一風(fēng)險(xiǎn)的危害性，采取有效措施對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格控制。
4.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展就需要大量的業(yè)務(wù)來(lái)支撐，業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獲取利潤(rùn)的來(lái)源，所以很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采取各種措施擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，增加業(yè)務(wù)數(shù)量。在擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍方面，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采取廣告投放、與別的機(jī)構(gòu)合作等方式，但是在諸多的業(yè)務(wù)中，關(guān)于房產(chǎn)的銀行貸款、需要拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估是兩大重要的組成部分，也是利潤(rùn)較高的兩大業(yè)務(wù)�；诖�，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在這兩方面的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，都想搶奪更多的市場(chǎng)。
二、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)和原因
1.評(píng)估抵押物時(shí)評(píng)估出的價(jià)值較高
房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房產(chǎn)的評(píng)估時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)評(píng)估值較高的現(xiàn)象，如果評(píng)估出的價(jià)值超出了總體價(jià)格的兩成，那么這種評(píng)估行為本身就存在嚴(yán)重的失當(dāng)。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估中，有些評(píng)估值甚至高于總價(jià)的五成，如果購(gòu)房人根據(jù)這個(gè)價(jià)值進(jìn)行貸款，那么將會(huì)給銀行帶來(lái)很大的損失。同時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。
2.沒(méi)有重視抵押貸款項(xiàng)目本身的可行性評(píng)估
我國(guó)的相關(guān)法律明確規(guī)定，如果向銀行貸款的人是以房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款，那么貸款人在合同約定的時(shí)間內(nèi)無(wú)法把貸款還完，銀行具有處置房產(chǎn)的權(quán)利。采取這種措施有助于銀行減少自身的損失，同時(shí)還會(huì)大大降低各種風(fēng)險(xiǎn)。但是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估時(shí)把主要精力放在了房產(chǎn)本身的價(jià)值方面，但是對(duì)于房產(chǎn)抵押人員的還款能力沒(méi)有進(jìn)行深入分析。加之很多因素會(huì)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值造成影響，如果貸款人拖欠銀行較長(zhǎng)時(shí)間，房子的價(jià)值如果有所下降，則會(huì)影響銀行的利益。
3.沒(méi)有很好地把握房產(chǎn)暗藏的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)
在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估中有些風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的，有些風(fēng)險(xiǎn)卻是暗藏的，如果不加注意就會(huì)給房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失。這些暗藏的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因主要有兩個(gè)，一個(gè)是限于評(píng)估機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)水平不足，無(wú)法在開(kāi)展具體的業(yè)務(wù)時(shí)進(jìn)行全面有效的評(píng)估;另一個(gè)是房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)以房產(chǎn)抵押獲取貸款的方式?jīng)]有進(jìn)行深入分析，在做好房產(chǎn)評(píng)估的工作時(shí)還要對(duì)借款人的還款能力進(jìn)行一定的了解。這些暗藏的風(fēng)險(xiǎn)需要房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給予重視，盡量避免暗藏風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的消極影響。
4.在抵押貸款業(yè)務(wù)中房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位比較尷尬
有些客戶需要抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，這時(shí)候需要貸款人、銀行、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)三方參與到這一事情中。這三者之間的關(guān)系比較復(fù)雜，既互相聯(lián)系，又各自獨(dú)立，有時(shí)一方會(huì)為了自身利益利用另一方進(jìn)行合作。在這種三角關(guān)系中，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所處的地位比較尷尬，一方面房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是為貸款人服務(wù)的，貸款人需要付費(fèi)才能得到評(píng)估報(bào)告;另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還要考慮到銀行一方的相關(guān)利益，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告沒(méi)有達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，那么銀行就會(huì)降低對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的信任度，甚至不再與其合作，這樣就會(huì)影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量。
三、防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的策略
1.謹(jǐn)慎選擇客戶,保證信息的合法性和真實(shí)性
客戶的質(zhì)量也會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)的大小。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在與客戶合作時(shí)要對(duì)客戶的各種資料進(jìn)行全面審查，同時(shí)要保證客戶提供的資料要完整而且要具有真實(shí)性。只有做好這一工作才能為整個(gè)的業(yè)務(wù)順利開(kāi)展打好基礎(chǔ)。評(píng)估機(jī)構(gòu)要和客戶進(jìn)行充分的溝通，在掌握豐富的資料后對(duì)房產(chǎn)做一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估，提高評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，從而在行業(yè)內(nèi)提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)，把危險(xiǎn)控制到最低。
2.做好內(nèi)部管理工作,將責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人
任何一個(gè)機(jī)構(gòu)要想獲得高質(zhì)高效的發(fā)展必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也不例外。房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)要在基于自身實(shí)際情況下不斷完善現(xiàn)有的管理制度，而且還要健全質(zhì)量控制體系。在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是最重要的組成部分，因此房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要肩負(fù)更多的責(zé)任，促使該行業(yè)更好的發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要對(duì)行業(yè)內(nèi)各種事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)、監(jiān)督等，提高該行業(yè)在社會(huì)的認(rèn)可度。為了提高房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性，還要實(shí)行估價(jià)復(fù)核制度。這有利于做好房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的控制工作，在一定程度上還體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)水準(zhǔn)。
3.重視制度的完善和創(chuàng)新
制度是從事一定活動(dòng)的規(guī)范，因此要想確保活動(dòng)的順利有效進(jìn)行就必須加強(qiáng)制度的完善和創(chuàng)新。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，與之配套的制度并不完善。為了促使該行業(yè)更好的發(fā)展，降低其業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，需要相關(guān)人員認(rèn)真分析我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的各種問(wèn)題，找出影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素。同時(shí)借鑒國(guó)際先進(jìn)的制度，再結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況加以創(chuàng)新，使之符合我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的需求。我國(guó)的相關(guān)部門也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并提出整改措施，對(duì)于一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的違法行為必須予以處罰，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，創(chuàng)造一個(gè)更加有序的市場(chǎng)環(huán)境。
4.重視評(píng)估人員素質(zhì)的提高
對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，人力因素發(fā)揮了最大的作用，因此要重視評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，為他們提供各種形式的培訓(xùn)活動(dòng)，提高專業(yè)水平的同時(shí)還要涉獵一些與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的知識(shí)，比如經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)務(wù)等。房地產(chǎn)主管部門也要督促房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)評(píng)估人員的隊(duì)伍建設(shè)，根據(jù)現(xiàn)有評(píng)估人員的實(shí)際情況有針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，使他們?yōu)榭蛻籼峁┓⻊?wù)時(shí)更加專業(yè)和周到，提高客戶的滿意度，為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)。
結(jié)語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展要求房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平也要相應(yīng)提高，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。只有意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)的存在并采取措施加以預(yù)防和控制，才能降低各種風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)的不利影響，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。
來(lái)源：新葉財(cái)經(jīng)社
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